Публичната продан на имоти – рискове и преимущества

Един от начините да се сдобием с жилище на по-ниска цена е да участваме в търг за имот, обявен за публична продан. Тези сделки обаче са колкото изгодни, толкова и рисковани за купувача.

Защото по "пътя" до жилището има много скрити изненади – от спънки при финансирането заради кратките срокове до наличието на допълнителни тежести, неустановени при проверките, както и по-високи допълнителни разходи.

Публична продан – къде да търсим

За публична продан се обявяват всякакви имоти на неразплатили се длъжници – жилища, части от жилища, земеделска земя, парцели, промишлени имоти, хотели. Обявите за имотите, които се предлагат на публичен търг, се публикуват на сайта на Камарата на частните съдебни изпълнители (КЧСИ).

Можете да ги намерите и в съответния районен съд. Ако следите информационните табла, обаче, може и да пропуснете някое по-апетитно предложение. Понякога обявленията за по-примамливите имоти се свалят много бързо, за да се намали броят на потенциалните конкуренти в наддаването.

През 2010 г. броят на публичните продани е нараснал двойно спрямо 2009 г., обясни председателят на КЧСИ Георги Дичев. Нарастват и делата срещу длъжници – на първо място, делата срещу фирми и търговци, а на второ – делата на банките срещу задлъжнели кредитополучатели.

Кредиторите все по-често си търсят вземанията чрез съда, а пък купувачите са се активизирали заради отминаването на първоначалния шок от кризата, смята Дичев. През миналата година купувачите са постигали крайна цена, равна или поне близка на началната тръжна, но има и случаи на твърде завишена начална тръжна цена. Тогава или интересът към имотът за продан е би нисък, или изобщо не е имало такъв, което води и до постепенен спад на началната цена, съответно – до по-изгодна за купувачите крайна цена.

Как се кандидатства за търг

Преди да се пристъпи към обявяване на имота за публична продан, съдебният изпълнител е длъжен да направи опис. В деня, в който е наложена възбраната, се проверява и собствеността върху имота, както и се изисква справка за допълнителни тежести от съответната териториална дирекция на Националната агенция за приходите (НАП) и Агенцията по вписванията. Едва след като събере необходимите му сведения за имота и изтече една седмица, съдебният изпълнител пристъпва към подготовката на обявлението за продажбата му. В него се вписват задължително всички тежести (ако има такива), началната тръжна цена, ден и място на проданта.

При желание за участване в публична продан клиентът трябва да посети съответния съдебен изпълнител, за да се запознае с документацията, включително и с удостоверението за тежести, както и да уговори възможностите за оглед. След това се преминава към подаването на предложението – в запечатан плик, като е вписано предложението на участника в търга с думи и цифри.

Сумата в никакъв случай не трябва да е по-ниска от началната тръжна цена, защото в противен случай предложението на клиента ще бъде обявено за невалидно. Преди това трябва да е внесен задатък в размер на 10% от началната тръжна цена, като при предаването на предложението се представя и квитанцията за внесеното капаро. При самия търг печели най-високото предложение. Победителят има 7 дни да внесе останалата сума по сметката на съдия-изпълнителя, провел публичната продан.

Изненадите

На пръв поглед процедурата изглежда проста – най-щедрият печели. Само че не е точно така. При жилищата например кредиторът може да откаже да бъде премахната ипотеката, ако не остане удовлетворен и получи от проданта по-малка сума от желаната. Ако пък съдебният изпълнител е пропуснал да изпрати до кредитора уведомление за участие в проданта, то кредиторът може да поиска обезщетение.

Друг момент е появата на трети лица, които претендират за собственост върху имота, който се продава. Всички направени проверки от страна на съдия-изпълнителя значително намаляват риска, но те нямат характера на правен анализ и има случаи, при които сделки с имот за публична продан се обявяват за недействителни поради някои пропуски или забавяния.

Друг сериозен проблем при сделките с имоти за публична продан е финансирането.При спечелване на търга купувачът трябва да внесе сумата в 7-дневен срок. Т. е. - публичната продан е "царството" на купувачите с налични пари в брой. На ипотечен кредит тук трудно може да се разчита, тъй като срокът за отпускането на заем е дълъг, изискват се и някои документи, свързани с имота. Освен това, клиентът не може да бъде сигурен каква ще бъде крайната цена на имота. Затова и запитвания за кредити с цел покупка на жилище чрез публичен търг няма, обясни Тихомир Тошев от КредитЦентър.